FAQ I Verkehrswert- und Immobiliengutachten
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektiv, meist von einem Gutachter, ermittelte Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Er entspricht dem aktuellen Wert des Hauses und berücksichtigt Alter sowie die verarbeiteten Baumaterialien. Der Kaufpreis ist hingegen der Preis, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen. Liegen Kaufpreis und Verkehrswert nah beieinander, haben Sie einen guten, fairen Preis gezahlt. Liegt der Kaufpreis wesentlich höher als der Verkehrswert, wird vermutlich zu viel Geld für den objektiven Wert der Immobilie verlangt.
Der Verkehrswert ist nicht nur eine wichtige Grundlage, den Wert der Immobilie objektiv zu ermitteln, sondern auch für die Ermittlung des Beleihungswertes für die Bank. Damit ist der Verkehrswert ein wichtiger Faktor für die Höhe Ihrer Baufinanzierung.
Sachwert: Häufigstes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts
Es gibt mehrere Wege, den Verkehrswert zu ermitteln. Beim Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes wird das Haus aufgrund der Substanz des Gebäudes bewertet. Anhand der Regelherstellungskosten ermittelt ein Gutachter den Wert des Hauses zur Zeit des Neubaus. Dann werden pro Jahr 1,25 Prozent des Immobilienwertes abgezogen, um den aktuellen Gebäudesachwert der Immobilie im jetzigen Alter festzulegen.
Zum Gebäudesachwert wird der Bodenrichtwert addiert. Dieser Bodenrichtwert wird pro Quadratmeter bebautem Grundstück ermittelt und richtet sich nach den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender, gleichwertiger Grundstücke. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenrichtwert ergibt den Verkehrswert. Das Sachwertverfahren ist wohl das am häufigsten angewandte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer privat genutzten Immobilie.
Ertragswert und Vergleichswert
Ein weiteres Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Dieses findet vorrangig bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien Anwendung. Hier werden zur Ermittlung des Verkehrswertes nicht die Immobilie an sich, sondern der potenzielle Ertrag oder die potenziellen Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie und der Bodenrichtwert herangezogen.
Das dritte Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Dieses wird vor allem von Immobilienmaklern zur Verkehrswertermittlung genutzt. Bei diesem Verfahren wird der Verkaufspreis einer Immobilie mit denen anderer, gleichwertiger Immobilien (mit gleicher Ausstattung, gleichem Zustand, gleiche Größe und Lage) verglichen. Eine große Anzahl vergleichbarer Immobilien ist für dieses Verfahren unerlässlich. Vergleichswertverfahren kommen eher bei unbebauten Grundstücken zur Anwendung.
Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einer kostenlosen Internet- oder Maklerbewertung?
Die beiden wichtigsten Unterschiede sind zum einen der Detailgrad und zum anderen die Akzeptanz der Wertfindung bei der der Gegenpartei sowie vor Gerichten, Behörden und Ämtern. Im Gegensatz zu kostenlosen Bewertungen kommen wir mit unseren zertifizierten Sachverständigen tatsächlich zu Ihnen vor Ort und erfassen den gesamten Zustand der Immobilie im Detail. Also zum Beispiel die Aufteilung der Immobilie, das Potenzial und auch die generelle Verfügbarkeit am Markt. Die Bewertung erfolgt nach offiziellen Standards durch unser Fachpersonal. Die kostenlosen Bewertungen basieren lediglich auf Online-Daten und führen eine einfache Berechnung auf Basis der Lage der Immobilie anhand von Durchschnittspreisen durch. Meist handelt es sich bei den Durchschnittspreisen auch nur um Angebotspreise aus Immobilienportalen und Anzeigen, der tatsächlich erzielte Preis bleibt oft unberücksichtigt. Zusätzlich werden bei der Ermittlung solcher Durchschnittspreise der genaue Zustand der Immobilie, durchgeführte Modernisierungen sowie eventuelle Mängel und Schäden ebenfalls nicht berücksichtigt. Zu guter Letzt ist zu sagen, dass diese kostenlosen Berechnungen nicht offiziell anerkannt sind und nur eine „Pi mal Daumen Rechnung“ darstellen. Wenn Sie also auf Nummer sicher gehen wollen, benötigen Sie ein offizielles Immobiliengutachten von einem anerkannten Sachverständigen.
FAQ I Verkehrswert- und Immobiliengutachten
Verhältnis zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sowie deren Auswirkungen
Der Verkehrswert ist also eine objektive Bewertungsgrundlage für den Wert einer Immobilie. Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer sich daran halten muss. Bestenfalls liegen der Verkehrswert und der Kaufpreis nah beieinander. Ist die Nachfrage nach Immobilien jedoch hoch und sind potenzielle Käufer bereit, mehr als den ermittelten Verkehrswert zu zahlen, kann der Verkäufer auch mehr verlangen. Die freie Marktwirtschaft erlaubt ihm das.
Für Käufer hat ein deutlich höherer Kaufpreis als der Verkehrswert jedoch häufig negative Auswirkungen:
- Immobilie ist das Geld nicht wert: Zunächst einmal zahlen Sie als Käufer in diesem Fall schlichtweg zu viel Geld für eine Immobilie, die es nicht wert ist. Je nach Zustand muss das Objekt womöglich noch umfassend saniert werden und schluckt so noch mehr Geld als nur den Verkaufspreis. Bedenken Sie zudem, dass zusätzlich zum Kaufpreis und zu den möglichen Sanierungskosten noch die Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises anfallen.
- Diskrepanz mit der Baufinanzierung: Ein zu hoher Verkaufspreis hat auch Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung. Gehören Sie zu dem Großteil der deutschen Immobilienbesitzer, die auf eine Baufinanzierung setzen, spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle für Sie. Denn diesen nimmt die Bank als Grundlage zur Berechnung Ihrer maximalen Darlehenshöhe. Der so genannte Beleihungswert liegt meistens zehn bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Das bedeutet, dass Sie maximal 90 Prozent des Verkehrswertes als Darlehen erhalten. Der Bank ist es dabei herzlich egal, wie viel Sie wirklich für die Immobilie gezahlt haben. Haben Sie einen 30 Prozent höheren Verkaufspreis als den Verkehrswert gezahlt, gibt es eine große finanzielle Differenz, die Sie mit Eigenkapital ausgleichen müssen.
Um sicher zu gehen, nicht zu viel für Ihre Wunschimmobilie zu zahlen, ist es ratsam, einen Gutachter oder einen Bausachverständigen zur Hausbesichtigung mitzunehmen. Dieser kann den Zustand des Hauses oder der Wohnung einschätzten, Sanierungskosten abwägen und Ihnen so vermitteln, ob der aufgerufene Kaufpreis gerechtfertigt ist.
FAQ I Immobilienkauf
Immobilienkauf - Diese Punkte werden u.a. im Rahmen der Bewertung beachtet und sollten / müssen hinterfragt werden
Es ist soweit, Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Ist der Entschluss für den Immobilienkauf erstmal gefallen, fängt das Abenteuer Eigenheim erst richtig an. Denn für die meisten Menschen ist ein Hauskauf ein einmaliges Unterfangen. Während man bei einer Mietswohnung über den einen oder anderen Makel hinwegsieht, sind die Ansprüche an das Eigenheim weitaus größer.
Steht der erste Besichtigungstermin bei der potentiellen Wunschimmobilie an, mischt sich bei vielen Menschen Vorfreude mit Unsicherheit. Welche Fragen sollte man dem Makler unbedingt stellen? Auf welche Dinge muss man bei der Hausbesichtigung achten? In unserem Artikel verraten wir Ihnen, worauf es bei der Immobilienbesichtigung ankommt und mit welchen Fragen Sie gut vorbereitet sind.
In welchem Zustand ist das Haus?
Die Bilder in der Onlineanzeige haben Sie angesprochen, der Grundriss passt soweit. Doch auch wenn viele Angaben bereits in einem Exposé vorhanden sind, sollten Sie bei der ersten Immobilienbesichtigung gründlich Nachfragen. Neben der Raumaufteilung und der Lage ist der allgemeine Zustand des Hauses wichtig. Denn bei einer Bestandsimmobilie sind Sie nach dem Kauf für sämtliche Reparaturen verantwortlich.
Am besten begehen Sie das Haus von unten nach oben und machen sich vor Ort direkt Notizen. Auf folgende Faktoren sollten Sie bei der ersten Besichtigung achten:
Gibt es Feuchtigkeit oder gar Schimmel im Haus? In welchem Zustand sind die Fenster, das Dach, die Heizung? Auch ein Blick auf die Wasserleitungen und die Elektrik ist bei älteren Immobilien sinnvoll. Ein guter Makler hat auf Ihre Fragen Antworten und wird im Zweifel sogar selber auf die einzelnen Posten hinweisen.
Warum wird das Haus verkauft?
Häufig führen veränderte Lebensumstände zum Verkauf einer Immobilie: Scheidung oder Tod des Lebenspartners, Krankheit oder beruflicher Neuanfang in einer anderen Stadt. Trotzdem lohnt es sich, einmal nach den Verkaufsgründen zu fragen, um andere -für Sie- gravierende Gründe auszuschließen.
Wie hoch sind die Betriebskosten bisher gewesen?
Eine Immobilie zu kaufen bedeutet für die meisten Menschen auch einen Kredit aufzunehmen. Nicht zu vergessen sind die Nebenkosten, die Sie als Hausbesitzer weiterhin zahlen. Dazu zählen Strom, Wasser und Gas (für die Heizung). Auch öffentliche Nebenkosten fallen an: die Grundsteuer, Gehwegreinigung, Müllgebühr. Denken Sie auch an Versicherungen, die Sie für das Eigenheim abschließen wollen und das Bilden regelmäßiger Rücklagen, damit Sie im Falle von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten auf Ersparnisse zurückgreifen können. Fragen Sie also, wie hoch diese Kosten beim vorherigen Bewohner lagen, um für sich selber eine realistische Kostenschätzung vornehmen zu können. Das hilft Ihnen auch bei der Kalkulation der monatlichen Kreditrückzahlung.
Kaufen Sie eine Wohnung, müssen Sie an das Hausgeld denken. Dieses bezieht sich auf die allgemeinen Kosten des Gemeinschaftseigentums (z.B. Treppenhaus, Garten), die zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden.
Was wurde wann saniert?
Spätestens die Bank, die Ihnen einen Immobilienkredit für eine ältere Immobilie gewährt, wird Sie nach den bisherigen Sanierungen fragen. Da nicht nur der reine Kaufpreis die Kosten für die Immobilie ausmacht, sondern auch Sanierungsinvestitionen meistens Teil des Kredites sind, sollten Sie bei der Besichtigung eines Hauses den Makler nach den bisherigen Sanierungen fragen.
Feuchtigkeit – in welchem Zustand sind Keller und Dach?
Wenn Sie eine Immobilie besichtigen, dann am besten von unten nach oben. Ist das Haus unterkellert sollten Sie hier nicht nur die Augen, sondern auch die „Nase offenhalten“. Denn wenn es im Keller mieft, ist dies oft ein Hinweis auf Feuchtigkeit, wenn nicht gar Schimmel. Fragen Sie den Makler auch nach der Dämmung der Kellerdecke. Diese ist für die Wärmeisolierung des Hauses wichtig und muss gegebenenfalls erneuert werden. Auch beim Dachgeschoss sollten Sie genau hinsehen: Gibt es feuchte Ecken? Wann wurde das Dach zuletzt gedeckt? Wie sieht es mit der Dämmung aus?
Welche Ausstattung ist im Kaufpreis inbegriffen?
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie auch bei der Innenausstattung einmal nachfragen, was im Kaufpreis inbegriffen ist. Häufig geht es hier um die Einbauküche, aber vielleicht gibt es auch ein Gartenhaus oder einen Geräteschuppen, der sich am Haus befindet.
Gut vorbereitet zur Immobilienbesichtigung
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist ein aufregender Prozess. Wichtig ist, sich vorab seiner Prioritäten sicher zu sein und sich vor der Besichtigung der Wunschimmobilie gut vorzubereiten. Die obenstehenden Fragen helfen Ihnen, strukturiert und gründlich bei der Immobilienbesichtigung vorzugehen. Zögern Sie nicht, den Makler bei der Immobilienbesichtigung mit Ihren Fragen zu „löchern“. Denn auch dem Makler ist daran gelegen, dass Sie sich gut beraten fühlen und bei einem etwaigen Kauf zufrieden sind.
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